2026-10-21

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本文为城市财经团队出品 10月19日，国家统计局公布了三季度各类宏观经济、消费、房地产数据，数据整体呈现两面性。 01 经济增速，强于预期 国家统计局披露： 前三季度国内生产总值1071071亿元，按不变价格计算，同比增长4.6%。 分产业看，第一产业增加值58994亿元，同比增长3.7%；第二产业增加值383822亿元，增长3.8%；第三产业增加值628255亿元，增长5.2%。 分季度看，一季度国内生产总值同比增长5.0%，二季度增长4.3%，三季度增长4.5%。从环比看，三季度国内生产总值增长1.2%。 4.6%的实际增速，高于第二季度的4.3%，也高于普遍预期的4.4%。 此外，财新网计算的名义增速显示，三季度以现价计算的名义GDP同比增速为6%，为2022年二季度以来最高；前三季度累计，GDP名义增速为5.6%，高于前值0.2个百分点。 也就是说，前三季度无论实际增速还是名义增速，都强于预期。 背后的主要力量，来自拉动经济发展的三驾马车之一的外贸。 前三季度，中国货物进出口总额同比增长18.8%。其中，出口23万1979亿元人民币，增长16.4%；进口167420亿元，增长22.3%。 这是好的一方面。 另一方面，也要看到另外两驾马车消费与投资的疲软。 消费方面，9月份社会零售销售同比增长1.1%，虽然创下3月以来最快增速，但绝对值仍没有达到理想增速。 固定投资方面，自4月份转跌以来跌幅持续扩大，前三季度跌幅已扩大至7.2%。 总体来看，虽然经济增速强于预期，但出口一枝独秀，出口强内需弱的局面没有根本改善。 这种支撑结构不利于经济的稳定发展，也不利于实现全年4.5%至5%的增长目标。 02 商品房成交，可能要破“双8” 重点看下房地产。 在分析前8个月房地产数据的时候，我强调过，房地产调整再次进入了深水区，因为无论是房地产开发投资、商品房成交面积还是商品房成交额，调整幅度都在扩大。 前九个月，趋势依旧。 第一，房地产开发投资降幅超20%，调整至最大。 国家统计局披露： 前三季度，全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%；其中，住宅投资41125亿元，下降20.5%。 我多次强调过，这一数据自2022年4月份转跌以来，从未回正过，而且调整幅度逐年扩大。 从国家统计局公布的历年数据来看，全国房地产开发投资2021年见顶，当年的规模高达13.76万亿元，之后一路下滑，去年降至8.28万亿元。 而今年前三季度降至5.33万亿元，全年大概率降至7万亿附近。 制图：城市财经；数据：国家统计局 这一数据与财政部公布的卖地收入相呼应。 全国卖地收入同样见顶于2021年，当年卖地收入8.7万亿，去年降至41518亿元，腰斩不止。 而今年前8个月的卖地收入只有13753亿元，细品。 第二，商品房销售面积与销售额，降幅继续扩大。 国家统计局披露： 1-9月份，新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%；其中住宅销售面积下降13.8%。新建商品房销售额53799亿元，下降13.9%；其中住宅销售额下降13.7%。根据住房城乡建设部数据，1-9月份，二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。 来源：国家统计局 商品房销售面积降幅，扩至3月份以来最大。商品房销售额降幅，扩至5月份以来最大。 按照目前不断扩大的降幅来看，到今年年末，商品房成交会跌破“双8”逼近“双7”。 也即商品房成交面积跌破8亿平方米，商品房成交金额跌破8万亿。 高点时期的2020年，商品房成交面积高达17.94亿平方米，去年已降至8.81亿平方米。 商品房成交额从高点时期的18.19万亿元降至去年的8.39万亿元，腰斩不止。 制图：城市财经；数据：国家统计局 制图：城市财经；数据：国家统计局 今年跌至“双7”毫无悬念。 这意味着，当下购房新房的人比高点时期少了一大半。 如果从房贷角度来看，不仅购买新房的人少了一大半，剩下的购房者还更多倾向于全款或者少贷款。 央行几天前公布的房贷数据显示： 前三季度中长期贷款增加1062亿元。 制图：城市财经；数据来源：央行 从过往数据可以看到，上一轮牛市期间，房贷猛增，2016年相比2015年出现了跳涨，2016年至2021年震荡上行，并于2021年抵达历史最高点，当年房贷增加了6.08万亿元。 2022年直接大跳水，去年降至1.28万亿元，而今年前三季度更是降至1062亿元，用脚踝斩来形容，毫不为过。 房贷增量降至历史低位背后，除了少了一大半人买房外，提前还贷，全款买房也是重要因素。 根据央行披露的数据来看，今年前9个月中，有5个月份的房贷增量为负数，分别是2月份、4月份、5月份、7月份、8月份。 制图：城市财经；数据：央行 房贷负增长，只有一个合理解释，还贷规模大于贷款规模。而导致这个现象的原因，